Wynajem może być prowadzony nie w ramach działalności gospodarczej (tzw. wynajem prywatny) albo w ramach działalności gospodarczej. Z podatkowego punktu widzenia wynajem bez działalności gospodarczej nie wymaga spisywania umów najmu. Podatek dochodowy od osoby fizycznej jest odprowadzany do 20. dnia miesiąca następnego po uzyskaniu wpływu, tylko od wpływów z najmu faktycznie uzyskanych. Podatek jest rozliczany raz w roku – przychód z wynajmu jest wykazywany w rocznym sprawozdaniu podatkowym osoby fizycznej. 

 

Nawet posiadanie przez osobę fizyczną i wynajmowanie wielu (np. czterdziestu) lokali nie stanowi o konieczności prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali. Uchwała 7 sędziów NSA z 24 maja 2021 (sygn. akt: II FPS 1/21) stanowi, że jeżeli podatnik: 

- nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do tych potrzeb), ale jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje,

 

to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą. Tym samym to sam podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać w najem. Powyższe oznacza, że w świetle Uchwały 7 Sędziów NSA z 24 maja 2021 r. osoba fizyczna posiadająca nawet dużą ilość lokali na wynajem, która jednak nie zdecydowała się założyć działalności gospodarczej i wynajmuje te lokale w ramach najmu prywatnego bez odprowadzania składek ZUS jak od działalności gospodarczej, nie jest zobowiązana do formalizowania tego wynajmu w postaci działalności gospodarczej wymającej naliczania i odprowadzania składek ZUS. 

 

W myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późn. zm.) przychody z najmu są rozpoznawane jako pochodzące z działalności gospodarczej albo jako przychody niepochodzące z działalności gospodarczej zależnie od tego, czy podatnik przypisuje wynajmowany majątek do działalności gospodarczej, w tym do jej kosztów, czy nie. Jak jednak wynika z orzeczenia 7 Sędziów NSA z 24 maja 2021 r., właściciel wynajmujący garaże lub inne lokale nie jest zobowiązany przypisywać wynajmowany majątek do dzialalności gospodarczej. 

 

Powyższe oznacza, że jeżeli podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa (nie przypisuje składników majątkowych do działalności gospodarczej, nie buduje struktury organizacyjnej, nie wypracowuje strategii działalności), to w myśl Uchwały 7 Sędziów NSA z 24 maja 2021 r. nie można uznać, że taki najem powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Nie może być za działalność gospodarczą uznane lokowanie nadwyżek środków na zakup nieruchomości, a następnie wynajmowanie ich. Zgodnie z treścią Uchwały 7 Sędziów, majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również "prywatnym" lub "osobistym"), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe, poprzez oddanie go w najem nie może być postrzegane jako bezskuteczne na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal (...) [rzecz ta będzie pozostawać] mieniem tej samej osoby. 

 

Z samej wielkości osiąganego przychodu czy ilości wynajmowanych nieruchomości nie można więc wyprowadzić wniosku, że najem jest lub powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej. W Uchwale 7 Sędziów zwrócono uwagę, że obowiązują dwie stawki ryczałtowe najmu (8,5% i 12,5%), uzależnione od wysokości uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Oznacza to, że sam ustawodawca przewidział osiąganie wysokich przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą. 

Podsumowując, z Uchwały wynika, że to sam podatnik decyduje o tym, czy najem stanowi działalność gospodarczą. 

 

Uchwała 7 Sędziów została wydana w związku z pytaniem skierowanym przez Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców. Przedstawione w niej stanowisko, odzwierciedlające kształtującą się od dłuższego czasu linię orzeczniczą, powinno powstrzymać organy podatkowe przed próbami automatycznego kwalifikowania najmu na większą skalę jako działalności gospodarczej. 

 

Jeśli nieruchomości zostały nabyte w ramach działalności gospodarczej osoby fizycznej lub zaliczone przez nią do majątku w ramach działalności gospodarczej bądź nabyte przez osobę prawną będącą przedsiębiorcą, mogą one być wynajmowane tylko w ramach działalności gospodarczej, nie poza nią.