Od 2018 roku budynki i lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich garażami i miejscami postojowymi podlegają tak zwanej ustawie przekształceniowej z 2018 roku. Jednak garaże wolnostojące i miejsca postojowe nie przylegające do budynków mieszkalnych tej ustawie nie podlegają – grunty pod nimi oddane osobom fizycznym w użytkowanie wieczyste mogą zostać przekształcone we własność na zasadach ogólnych czy też takich, które obowiązywały wcześniej. Inną z możliwości użytkownika wieczystego jest wnioskowanie o przedłużenie okresu użytkowania. Każda z tych trzech ścieżek wymaga bliższego omówienia, głównie ze względu na związany z nimi szum informacyjny. Jednocześnie omówienia wymaga ustawa z 31 stycznia 2019 roku, która ograniczyła stawki opłat za użytkowanie wieczyste garaży i miejsc postojowych z 3% do 1% wartości nieruchomości gruntowej. 

 

Zasadą ogólną jest, że użytkowanie wieczyste dotyczy gruntu, a nie budynku czy lokalu posadowionego na tym gruncie, dlatego wszelkie stawki opłat związanych z użytkowaniem wieczystym czy przekształceniem bazują na wartości gruntu, a nie na wartości budynku czy lokalu na tym gruncie. 

 

Ustawa przekształceniowa z 2018 roku 

Realnie od 2019 roku obowiązuje w Polsce ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa obejmuje budynki z lokalami mieszkalnymi wraz z przylegającymi do tych budynków lub mieszczącymi się w ich obrębie garażami i miejscami postojowymi. Nie podlegają ustawie garaże wolnostojące. 

 

Ustawa przekształceniowa z 2018 roku zmusiła gminy do zamiany opłat za użytkowanie wieczyste na opłaty przekształceniowe. Opłatę przekształceniową co do zasady użytkownik wieczysty powinien płacić przez 20 lat, po jednej racie rocznie, gdzie wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, gdyby taka mogła być pobrana w 2019 roku. Już w 2018 roku samorządy zorientowały się, że przekształcenie położy kres pobieraniu przez nie opłat za użytkowanie wieczyste budynków i lokali objętych ustawą, to jest użytkownicy wieczyści po uregulowaniu całości opłaty przekształceniowej nie będą już ponosili opłat z tytułu użytkowania wieczystego, bo takowe nie będzie ich dotyczyć. Dlatego większość samorządów w 2019 roku podniosła stawki opłat za użytkowanie wieczyste do maksymalnych poziomów dozwolonych przez organy centralne. Ustawa przekształceniowa umożliwiła użytkownikom wieczystym będącym osobami fizycznymi wniesienie opłaty przekształceniowej szybciej niż w okresie 20 lat, oferując bonifikatę od tej opłaty w wysokości: 

 

 

Garaże wolnostojące, nie objęte ustawą przekształceniową z 2018 roku 

Użytkownicy wieczyści gruntów, na których są posadowione garaże wolnostojące, pomimo że nie zostali objęci ustawą przekształceniową z 2018 roku, zostali w 2019 roku w większości gmin obciążeni podwyższonymi opłatami za użytkowanie wieczyste, ponieważ w 2018 roku samorządy zorientowały się, że ustawa przekształceniowa położy kres pobieraniu przez gminy opłat za użytkowanie wieczyste budynków i lokali objętych ustawą. Dlatego większość samorządów w 2019 roku podniosła stawki opłat za użytkowanie wieczyste do maksymalnych poziomów dozwolonych przez organy centralne. W efekcie właściciele garaży wolnostojących na gruntach w użytkowaniu wieczystym nie tylko nie zostali „uwłaszczeni” przez ustawę z 2018 roku ale dodatkowo dostali „rykoszetem” w postaci drastycznych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste wymierzonych co do zasady nie w nich (garaże wolnostojące nie zostaną uwolnione z opłaty za użytkowanie wieczyste), ale we właścicieli budynków i lokali mieszkalnych (którzy dzięki ustawie z 2018 roku uwolnią się od użytkowania wieczystego po uiszczeniu opłaty przekształceniowej). Stało się tak, ponieważ podstawą wyliczenia opłaty przekształceniowej była stawka zwykłej opłaty za użytkowanie wieczyste, która w 2019 roku miałaby objąć użytkownika wieczystego podlegającego przekształceniu. Co więcej, podwyższona opłata za użytkowanie wieczyste w 2019 roku mogła właścicielom garaży wolnostojących błędnie zasugerować, że grunty pod tymi garażami podlegają przekształceniu i że wkrótce będą oni wolni od opłat za użytkowanie wieczyste. 

 

W celu złagodzenia tych negatywnych skutków oddziaływania ustawy z 2018 roku na właścicieli garaży wolnostojących na gruntach osób fizycznych w użytkowaniu wieczystym w dniu 31 stycznia 2019 roku przyjęto ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa z 31 stycznia 2019 roku zmniejszyła maksymalną wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu z wcześniejszych 3% wartości nieruchomości gruntowej do 1%. 

 

W każdym czasie użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną może złożyć do urzędu gminy wniosek o „wykupienie” garażu z użytkowania wieczystego, to jest o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych, bez podziału na garaże wolnostojące i inne. Procedurę tę wprowadziła Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Istnieją jednak dwa warunki, które muszą być spełnione: 

 

 

Drugi z warunków jest trudny do spełnienia przez właściciela garażu, ponieważ w zdecydowanej większości cały kompleks garaży stanowi jedną działkę gruntu, w której pojedynczy właściciel garażu ma udział ułamkowy. Dodatkowo, złożenie wniosku o przekształcenie na podstawie procedury z 2005 roku jest czynnością przekraczającą tak zwany zwykły zarząd nieruchomością i dlatego pod wnioskiem muszą być podpisani także współmałżonkowie w sytuacji małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Koszt i trud związany z procedurą wyodrębnienia działki z garażem z działki szerszej obejmującej kompleks garaży zniechęca do czynności przekształcenia. 

 

Wniosek o przedłużenie okresu użytkowania wieczystego 

Okres użytkowania wieczystego może być 99-letni ale nie jest to regułą. Okres ten może być krótszy, jednak nie krótszy niż 40 lat. Termin zakończenia okresu użytkowania wieczystego jest wpisany w księdze wieczystej działki gruntu. 

 

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 236 par. 2 Kodeksu cywilnego: 

 

 

Oznacza to, że wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego nie może być złożony wcześniej niż w ostatniej pięciolatce okresu użytkowania wieczystego. 

 

Ten sam paragraf Kodeksu cywilnego mówi, że odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Sformułowanie „ważny interes społeczny” jest zarówno pojemne jak i niedookreślone. 

 

Warto zauważyć, że w sytuacji niezłożenia wniosku o przedłużenie okresu użytkowania wieczystego, po zakończeniu okresu użytkowania użytkownik wieczysty z dnia na dzień traci swoje prawo do gruntu i może jedynie żądać od gminy wynagrodzenia za wzniesione przez niego lub nabyte budynki i inne urządzenia.