Wśród najemców garaży powszechne jest nieformalne współdzielenie garażu przez dwóch lub więcej najemców, zazwyczaj w ich kręgu rodziny, sąsiadów lub znajomych. Motywacją jest ograniczenie czynszu przypadającego na uczestnika porozumienia. Taki podnajem jest zwykle nieformalny, czyli jeden z uczestników zawiera umowę najmu na siebie i umawia z pozostałymi, nazwijmy ich podnajemcami, sposób płacenia czynszu, na przykład co drugi miesiąc płaci on i co drugi współnajemca. Problem w tym, że w trakcie wieloletniego okresu najmu relacje między ludźmi zmieniają się w sposób trudny do przewidzenia. Zmienia się także poziom zamożności uczestników najmu. W takich sytuacjach porozumienie niesformalizowane nie sprawdza się, bowiem zachęca nieformalnych podnajemców do unikania płatności, zaś najemca pozostawiony samotnie na placu boju doświadcza poczucia niesprawiedliwości i nie zawsze wystarcza mu odpowiedzialności oraz środków, by regulować czynsz „za kolegę”. Nasza praktyka wynajmu podpowiada, że po okresie przekraczającym jeden rok połowa lub więcej takich nieformalnych podnajmów kończy się niepłaceniem czynszu i konfliktem współnajemców. Najemcy przystępujący do nieformalnego podłnajmu nie są świadomi tego, że nawet stosunkowo niskie koszty wynajmu garażu mogą stać się przyczyną konfliktu. 

 

Kodeks cywilny dopuszcza podnajem w sposób domyślny, to jest o ile umowa najmu nie stanowi inaczej. Zgodnie z art. 668: 

 

Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.  

 

Z artykułu 668⁽²⁾ wynika obowiązek uzyskania zgody wynajmującego na podnajem, co dotyczy tylko najmu lokali (a nie rzeczy). Wyjątek dotyczy osoby, której najemca jest zobligowany płacić alimenty – w takim przypadku zgoda wynajmującego nie jest konieczna. 

 

W przypadku lokali niemieszkalnych brak jest ustawowej ochrony lokatorów będących podnajemcami, np. konkubentów. Niezależnie od tego, czy podnajemca realizuje płatności swojej części czynszu i ewentualnych kosztów utrzymania garażu, za całość tych zobowiązań względem wynajmującego odpowiada najemca. 

 

Bez względu na treść umowy podnajmu, sformalizowanej czy też nieformalnej, podnajem z mocy prawa kończy się z chwilą wygaśnięcia głównej czy nadrzędnej umowy najmu, a więc nie są konieczne żadne oświadczenia woli w relacji pomiędzy najemcą i podnajemcą. Bez względu na treść umowy lokal musi być użytkowany przez podnajemcę zgodnie z zapisami (głównej) umowy najmu, w szczególności najemca nie może dać podnajemcy swobody użytkowania większej niż taka, jaką sam posiada. 

 

Jeśli umowa najmu nie stanowi inaczej, zobowiązany do płacenia czynszu jest najemca, nie podnajemca. To oznacza, że właściciel nie może żądać czynszu w całości bądź w części od podnajemcy w sytuacji braku zapłaty przez najemcę. Jeśli jednak podnajemca zapłacił czynsz, przyjmuje się, że zapłata nastąpiła zgodnie z umową najmu, to jest podnajemca nie może zażądać od wynajmującego zwrotu zapłaconego czynszu. 

 

Odpowiedzialność za szkody wyrządzone w garażu jest, w uproszczeniu, solidarna, czyli właściciel może dochodzić według swojego uznania części lub całości odszkodowania od najemcy bądź od podnajemcy, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Odpowiedzialność najemcy i osoby trzeciej wobec wynajmującego za używanie rzeczy wbrew obowiązkom wynikającym z umowy najmu ustanowiona w art. 668 § 1 zd. 2 k.c. nie jest przypadkiem solidarności dłużników, ale każda z tych osób ponosi odpowiedzialność za całą szkodę, a świadczenie odszkodowawcze spełnione przez jedną z nich umarza zobowiązanie także wobec drugiej (solidarność nieprawidłowa, odpowiedzialność in solidum). W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Wynajmującego, łączy stosunek prawny z najemcą. Najemca nadal jest zobowiązany płacić czynsz. Może to czynić poprzez pobieranie go od osoby podnajmującej i przekazywanie wynajmującemu. Podnajemca może również sam płacić umówiony czynsz między najemcą a wynajmującym. Wynajmujący nie może odmówić przyjęcia czynszu, jeżeli wierzytelność z tego tytułu jest już wymagalna. 

 

Jeśli wynajmujący nie zgodził się na zwolnienie najemcy z zapłaty czynszu, to najemca nie może tłumaczyć się w ten sposób, że obowiązek zapłaty czynszu spoczywa na podnajemcy. Podnajemca ma taki obowiązek, ale względem najemcy. Jeśli wynajmujący przyjmuje czynsz od podnajemcy, wtedy najemca jest zwolniony z zapłaty w wysokości różnicy pomiędzy tym co miał płacić wynajmującemu, a tym co wynajmujący otrzymał od najemcy. Obrazuje to przykład: jeśli A wynajął za 300 zł miesięcznie B lokal. Ten z kolei podnajął C za 250 zł miesięcznie. To w sytuacji, gdy C płaci A a ten przyjmuje 250 zł, to B jest i tak zobowiązany względem A do zapłaty 50 zł. C natomiast jest zwolniony względem B. 

Istnieje tu ścisły i nierozerwalny związek praw z obowiązkami najemcy. Wynajmujący nie staje się jednak stroną umowy podnajmu, bowiem ta łączy najemcę i osobę trzecią. Wyjściem z tej sytuacji może okazać się zawarcie między najemcą a osobą trzecią umowy określającej zasady wzajemnych rozliczeń w razie zaspokojenia roszczeń wynajmującego przez jedną z nich, albo tez przyjęcie w tych sytuacjach w umowie z wynajmującym a najemca i osobą trzecią odpowiedzialności solidarnej tych osób. 

 

Przepisy Kodeksu cywilnego wprowadzają jedynie odpowiedzialność podnajemcy za używanie lokalu zgodnie z przeznaczeniem. Nie dotyczą jednak czynszu. Jeśli podnajemca – zgodnie z umową zapłacił czynsz najemcy – żądanie od niego zapłaty po raz drugi nie znajduje uzasadnienia. Chyba że użytkował lokal po ustaniu stosunku najmu. 

 

Najemca może oddać całość lub część garażu osobie trzeciej w bezpłatne użytkowanie. Bezpłatne użytkowanie jest uregulowane w Kodeksie cywilnym analogicznie jak podnajem.  

 

Czy przezorny właściciel garażu powinien zapobiegać niekontrolowanemu podnajmowi? W praktyce najemcy garaży nie czytają przepisów Kodeksu cywilnego regulujących podnajem i nie informują właściciela o ewentualnym podnajmie, który raczej jest nieformalny. 

 

W systemie Garaże24 umożliwiamy współdzielenie garażu i tym samym obniżenie kwoty czynszu dla każdego z użytkowników garażu. Z uwagi na potencjalnie konfliktową naturę podnajmu proponujemy właścicielom garaży inne rozwiązanie, naszym zdaniem bardziej funkcjonalne: zmniejszenie najemcy czynszu w wynajmie długookresowym w zamian za to, że zgadza się on na wynajęcie wydzielonej części garażu innemu najemcy, którego może nie znać osobiście. Wyróżniliśmy trzy wykonalne opcje wydzielonej przestrzeni: 

 

 

W garażu zarządzanym w systemie Garaże24 funkcjonuje kamera, co zmniejsza ryzyko kradzieży i uszkodzeń, a w razie wystąpienia problemu jest możliwość sprawdzenia zdarzenia w monitoringu z wskazaniem, który z użytkowników jako ostatni przed zdarzeniem otworzył drzwi garażu: każdy z użytkowników garażu ma indywidualny kod otwierający zamek elektroniczny garażu. Brak jest w systemie Garaże24 podnajmu – każdy z użytkowników garażu ma w nim postawioną do dyspozycji określoną przestrzeń inną niż ewentualny inny użytkownik. Dla komfortu użytkowników opcję współdzielenia garażu udostępniamy tylko w wynajmie długookresowym. W systemie Garaże24 dane użytkowników garażu są wprowadzane bez dokumentów papierowych, w aplikacji obsługiwanej telefonem. 

 

Zasada swobody umów wyrażona w art. 353⁽¹⁾ Kodeksu cywilnego pozwala na to, aby stworzyć umowę zaliczaną do kategorii „nienazwanych” z punktu widzenia Kodeksu cywilnego. W sytuacji wielu użytkowników garażu taka umowa może precyzować prawa i obowiązki każdego z użytkowników garażu w taki sposób, że w garażu funkcjonuje więcej niż jedna umowa zawarta bezpośrednio pomiędzy właścicielem i użytkownikiem bez stosunku podnajmu. Dozwolone z punktu widzenia Kodeksu cywilnego jest także stworzenie umowy konsorcjum, gdzie do jednej umowy z właścicielem przystępują konsorcjanci, współużytkownicy, a umowa konsorcjum określa prawa i obowiązki każdego z nich. Trudnością w zawieraniu umowy konsorcjum jest konieczność podpisania umowy przez każdą ze stron, co wymaga, w wariancie podpisów tradycyjnych, przekazywania umowy z rąk do rąk w gronie wszystkich jej stron, co może wydłużyć proces zawarcia umowy.