Czynsz jest nieodłącznym elementem wynajmu garażu. Należy szczególną uwagę zwrócić na wysokość czynszu, termin i sposób płatności. Szczególnie istotne jest ustalenie, czy w kwocie czynszu najmu zawierają się także inne opłaty (np. opłaty za energię elektryczną). Najemca co do zasady nie ma obowiązku uiszczać innych opłat poza umówionym czynszem – wyjątek stanowi obciążenie go takim obowiązkiem w umowie. W kontekście terminu płatności zasadą jest, że to strony ustalają termin płatności czynszu w umowie. W razie braku ustalenia, czynsz, w przypadku umowy zawartej na okres dłuższy niż miesiąc, jest płatny co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca. Warto określić zarówno termin oznaczony datą (np. do 1., 10. czy 15. dnia następnego miesiąca), jak również formę płatności (gotówka, przelew) oraz klauzulę, która w szczegółowy sposób wyjaśnia, kiedy uznaje się dokonanie płatności za terminowe (np. uważa się, że płatność tytułem czynszu została dokonana w terminie w przypadku, gdy kwota czynszu została uznana na rachunku bankowym wynajmującego do dnia oznaczonego jako termin płatności czynszu).  

Powyższe unormowane zostało w art. 669 kodeksu cywilnego, według którego najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. 

 

Pokwitowanie wpłaty – kogo zabezpiecza 

Choć płacenie czynszów przelewem jest coraz bardziej powszechne, wiele osób z różnych względów wybiera płatność gotówką. Prawem dłużnika (a więc w opisywanej sytuacji – najemcy) jest możliwość żądania od wierzyciela (tu: wynajmującego) w momencie spełnienia świadczenia pokwitowania przyjęcia świadczenia (art. 462 § 1 k.c.). Prawo to przysługuje niezależnie od faktu, czy przewidziano je w umowie najmu czy nie. 

 

Pokwitowanie może mieć zwykłą formę pisemną. Najistotniejsze w treści pokwitowania jest wskazanie stron transakcji, kwoty, daty oraz podpisu wystawcy pokwitowania. Pokwitowanie może brzmieć przykładowo: 

 

Ja, (imię i nazwisko wynajmującego) kwituję przyjęcie od (imię i nazwisko najemcy) dnia (data) kwoty (wysokość) tytułem czynszu za (wskazać okres  – np. za marzec 2020 r.), w związku z zawartą umową najmu z dnia (data zawartej umowy). …………………….. (podpis wynajmującego). 

 

Co jednak w przypadku, gdy wynajmujący odmawia wydania pokwitowania?  Zgodnie z prawem, jeżeli wierzyciel odmawia pokwitowania, dłużnik może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia albo może złożyć świadczenie do depozytu sądowego (art. 463 k.c.). Jeśli zatem wynajmujący nie chce wydać pokwitowania pobrania od najemcy gotówki tytułem czynszu, najemca może nie opłacić czynszu i nie pozostaje przy tym w zwłoce (nie naliczają się odsetki ustawowe za opóźnienie a ewentualne wytoczone przez wynajmującego powództwo o zapłatę czynszu będzie bezzasadne). 

 

Jako warunek zawarcia umowy najemca powinien żądać zawarcia numeru konta wynajmującego w umowie, a bez niego nie podpisać umowy. Rozliczenia gotówkowe prowadzą tylko do problemów. Nie mając pokwitowania, to tak jakby najemca nie zapłacił czynszu, czyli na przykład, mimo że przez rok czasu regularnie płacił wszystkie opłaty, właściciel może wnieść sprawę do sądu o zasądzenie od najemcy opłat za cały rok, twierdząc że przez ten rok nic od niego nie dostał. Najemca w sądzie nie będzie w stanie udowodnić, że było inaczej, bo nie ma nawet pokwitowań i sąd może kazać zapłacić za ten cały rok. Będzie to wynikać z zaniedbań najemcy. Jeżeli już jednak najemca dopuścił do takiej sytuacji, że zawarł umowę umawiając się na gotówkę, a właściciel nie chce pokwitować zapłaty, to najemca powinien odmówić zapłaty do czasu zmiany decyzji. Jeżeli sytuacja nie ulegnie zmianie, wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, żądając wskazania rachunku bankowego do zapłaty, a jeżeli i to nie przyniesie skutku, dokonać zapłaty przekazem pocztowym na adres właściciela i tak postępować w kolejnych miesiącach. 

 

Istnieje inny istotny przepis dotyczący pokwitowania, który dla najemców ma niebagatelne znaczenie. Otóż, wydanie pokwitowania dokonania zapłaty czynszu za dany okres płatności tworzy domniemanie, że również wcześniejsze płatności zostały uregulowane (art. 466 zd. 2 k.c.). Jeśli zatem od dłuższego czasu najemca dokonuje płatności gotówką, wystarczy, że uzyska pokwitowanie za ostatni okres płatności. W takiej sytuacji, to wynajmujący będzie musiał udowodnić, że zobowiązania za poprzednie okresy płatności nie zostały uregulowane.