Po śmierci najemcy umowa najmu nie wygasa. Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu przechodzą na spadkobierców. Dotyczy to zarówno umowy najmu długookresowego jak i krótkookresowego czy okazjonalnego. Spadkobiercy to osoby wpisane w testamencie albo spadkobiercy ustawowi. Tym samym wynajmujący nie może uznać umowy najmu za zakończoną ani jednostronnie rozwiązać jej bez wypowiedzenia z powodu śmierci najemcy. Wynajmujący może żądać dalszego opłacania czynszu i nadal przysługuje mu prawo zastawu ustawowego na rzeczach najemcy przechowywanych w garażu. Spadkobiercy odpowiadają wobec wynajmującego za zobowiązania czynszowe i zobowiązania z tytułu szkód w garażu, które powstały także przed śmiercią. Ponieważ garaż nie jest lokalem mieszkalnym, nie funkcjonują przepisy chroniące lokatorów zależnych finansowo od zmarłego najemcy, np. współmałżonka, konkubenta czy osoby niepełnoletniej. 

 

Problemem praktycznym po śmierci najemcy jest brak kontaktu ze strony najemcy oraz niejasność w kwestii określenia spadkobierców wraz z ich danymi osobowymi czy kontaktowymi. Jest możliwa i prawdopodobna sytuacja, w której brak jest odpowiedzi na telefony i maile wynajmującego, a także na korespondencję listowną. Potencjalni spadkobiercy mogą nie przyjąć spadku. A jeśli nie został spisany testament jednoznacznie wskazujący spadkobierców, należy oczekiwać wszczęcia procedury sądowej zmierzającej do określenia spadkobierców i przypisania ich do poszczególnych składników masy majątkowej zmarłego. 

 

W przypadku gdy po stronie najemcy brak jest kontaktu i odzewu na telefony, wiadomości i przesyłki listowne, zasadnym z punktu widzenia wynajmującego jest rozwiązanie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w związku z zaległościami czynszowymi, o ile możliwość taka została przewidziana w umowie najmu. 

 

W przypadku śmierci najemcy należy w szczególności zatroszczyć się o rzeczy pozostawione w garażu. Jeśli zaległości czynszowe powstają z woli najemcy, jest on w większości przypadków gotowy na utratę czy zatrzymanie rzeczy znajdujących się w garażu, stąd w takim garażu w chwili rozwiązania umowy rzadko zdarzają się pozostawione rzeczy o istotnej wartości i równie rzadko najemca wraca po rzeczy i domaga się od wynajmującego uzasadnienia, jak tymi rzeczami rozporządził (gdzie je przeniósł, jak określił ich wartość w przypadku zbycia, jak i gdzie je zutylizował). Sytuacja śmierci najemcy jest inna: najemca mógł nie spodziewać się śmierci, a po rzeczy o istotnej wartości przechowywane w garaży spadkobiercy mogą zgłosić się w każdej chwili, nawet po kilku miesiącach czy kilku latach, po wydaniu przez sąd postanowienia spadkowego określającego spadkobierców. W takim przypadku spadkobiercy z dużym prawdopodobieństwem zażądają od wynajmującego kompletu dokumentacji poświadczającej istnienie zaległości czynszowych, wykorzystanie instytucji zastawu ustawowego na rzeczach, w tym dokumentacji poświadczającej wartość rynkową rzeczy zbytych w celu zaspokojenia należności czynszowych. W interesie wynajmującego przed wydaniem rzeczy obcym osobom jest uzyskać do wglądu oryginał i zarchiwizować kopię wypisu aktu poświadczenia dziedziczenia albo odpis prawomocnego postanowienia w sprawie stwierdzenia nabycia spadku, zweryfikować tożsamość osób odbierających rzeczy na podstawie ich dowodów osobistych, a także spisać protokół przekazania rzeczy wraz z ich dokumentacją zdjęciową.