Aktualizowanie stawki czynszu odpowiednio do zmian warunków w otoczeniu bywa nieuniknione w wynajmie długookresowym. Inflacja nie jest jedynym czynnikiem kreującym potrzebę aktualizacji. Inflacja jako wzrost ogólnego poziomu cen nie jest jedynym takim czynnikiem. Ostatnie lat uczą, że mogą to być również: 

 

- skokowe wzrosty opłaty śmieciowej pobieranej przez samorządy, 

- wzrost opłaty za użytkowanie wieczyste, w szczególności nałożenie przez samorządy opłaty przeksztaceniowej, 

- wzrosty stawek za użytkowanie mediów, 

- wzrosty opłat za utrzymanie terenów wspólnych w kompleksie garaży, 

- jednorazowe składki na prace remontowe bądź modernizacyjne, pobierane od każdego z właścicieli w kompleksie garaży. 

 

Właściciel, dostrzegając wzrost kosztów utrzymania garaży bądź ogólny wzrost cen, zazwyczaj zwleka z decyzją o podwyższeniu stawek czynszów, ponieważ obawia się po pierwsze rezygnacji najemców z wynajmu i po drugie trudnych rozmów z najemcami. Poza tym trudnością może być wyszacowanie kwoty podwyższenia, która będzie jednocześnie sprawiedliwa i akceptowalna przez najemców.  

 

Praktyka doświadczonych zarządców pokazuje, że zwlekanie z podwyższaniem stawek czynszów jest błędem. Wzrost cen oraz pojawianie się nowych bądź wyższych opłat szczególnych jest permanentną konsekwencją utrzymania nieruchomości. Dlatego aktualizowanie stawki czynszu powinno być dla wynajmującego zestandaryzowaną i powtarzalną procedurą, na którą jest on przygotowany w każdej chwili. Owszem, to naraża właściciela na rotację najemców, sytuacje konfliktowe i zarzuty najemców o nieuczciwe postępowanie, a także na wzrost oczekiwań najemców w zakresie standardu garaży. 

 

Jeśli w umowie najmu zawarto zapis przewidujący podwyższanie czynszu o wskaźnik inflacji, samo podwyższenie czynszu zgodnie z tym zapisem nie wymaga wypowiedzenia umowy najmu ani zmiany jej warunków. Dla zapewnienia wykonalności klauzuli inflacyjnej w umowie należy określić, z którego wskaźnika wzrostu cen dóbr właściciel może skorzystać, na podstawie jakiego serwisu informacyjnego wskaźnik jest określany i jak często może następować aktualizacja stawki czynszu. Oto przykład wykonalnej i doprecyzowanej klauzuli inflacyjnej w umowie najmu: 

 

 

Skorzystanie z klauzuli jest dla najemcy wiążące nawet, jeśli właściciel nie poinformował go o wzroście stawki czynszu i nie doszło do aneksowania umowy najmu. Jednak skierowanie do najemców informacji uzasadniającej wzrost stawki czynszu, w szczególności wyjaśniającej, że podwyższenie nie wynika z fanaberii właściciela, łagodzi napięcia między stronami umowy najmu i ogranicza poczucie niesprawiedliwości po stronie najemców. 

 

Praktyka zarządców nieruchomości podpowiada, że nie jest efektywne ani celowe prowadzenie z najemcami dwustronnej dyskusji o przyczynach wzrostu czynszu. To wynajmujący powinien przeprowadzić niezbędne kalkulacje i określić wysokość podwyżki. Próby ustalenia z najemcami sprawiedliwej ale akceptowanej kwoty podwyższenia kończą się fiaskiem i są przyczynami konfliktów. 

 

Jeśli aktualizacja czynszu nie wynika z klauzuli zapisanej w umowie, najprostszym rozwiązaniem jest wypowiedzenie zmieniające warunki umowy. Ustawodawca przewidział taką procedurę w art. 685⁽¹⁾ Kodeksu cywilnego: 

 

 

W odniesieniu do garaży, to jest lokali niemieszkalnych, nie działa ustawowa ochrona praw lokatorów np. ograniczenie jednorazowej kwoty podwyżki czynszu do równowartości 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W piśmie wypowiadającym stawkę czynszu należy dla ważności wypowiedzenia wskazać nową stawkę czynszu oraz termin, od którego stawka będzie obowiązywać (ponieważ termin może być dłuższy niż przewidziany w art. 685(1) Kodeksu cywilnego). Warto zauważyć, że art. 685⁽¹⁾ Kodeksu cywilnego nie określa maksymalnej częstotliwości, z jaką wynajmujący może wypowiadać stawkę czynszu. Oczywiście najemca może nie zgodzić się na płacenie nowej stawki czynszu – w takim przypadku najemca powinien złożyć wynajmującemu oświadczenie (w taki sposób, aby wynajmujący mógł się z nim zapoznać) o odmowie przyjęcia podwyżki i ma na to czas do ostatniego dnia okresu wypowiedzenia. Brak reakcji najemcy na wypowiedzenie czynszu jest uznawany za akceptację podwyżki.  

 

Co istotne, wskazać należy, iż przepis art. 685⁽¹⁾ k.c. ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że strony mogą zmodyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. wspomniany powyżej dłuższy lub krótszy termin wypowiedzenia lub określając etapy zmiany czynszu (np. obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie albo czas na podjęcie decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia). Strony w umowie najmu mogą też wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia, niezależnie od stosowania alternatywnych sposobów urealniania czynszu, np. klauzule automatycznej waloryzacji. 

 

Art. 685⁽¹⁾ Kodeksu cywilnego sygnalizuje, że instytucja wypowiedzenia wysokości czynszu ma sens w odniesieniu do umów na czas nieokreślony oraz do takich, które zawarto na dłużej niż miesiąc.