Perspektywa wynajmu nieformalnego i niezgłaszanego do instytucji podatkowych wydaje się kusząca, ale głównie dla osób bez doświadczenia w wynajmie. Właściciele z dużym doświadczeniem wolą wynajmować z umową i płacić od najmu podatki. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że umowy najmu są długookresowe. W skali wielu lat stosunki między ludźmi zmieniają się i występują zdarzenia nieprzewidziane w nieuszczegółowionej umowie ustnej, zgodnie z rachunkiem prawdopodobieństwa: jeśli robimy coś jednorazowo, to ryzyko wystąpienia zaskakujących zdarzeń jest niskie, ale ta sama czynność realizowana wielokrotnie bądź przez długi czas jest znacznie bardziej narażona na zaskakujące zdarzenia zewnętrzne. 
 
Strona podatkowa 
Bodziec unikania opodatkowania wynajmu i ewentualnych składek ZUS est silny, gdy skala wynajmu jest niewielka – wówczas składki ZUS i samą konieczność prowadzenia dokumentacji podatkowej postrzegamy jako znaczące obciążenie stałe porównane z niewielkimi przychodami z wynajmu. Płacenie podatków i składek oraz żmudne czynności papierkowe duża część z nas uznaje w takiej sytuacji za niesprawiedliwe. Zwłaszcza wtedy staramy się zarządzać wynajmem w sposób możliwie najprostszy i wolny od dodatkowych kosztów. 
 
Lista minusów wynajmu nieformalnego 
W skali kilkuletniego okres trwania nieformalnej umowy najmu jesteśmy narażeni na szereg problemów dobrze znanych właścicielom z długim stażem w zarządzaniu wynajmem. Koszt ich rozwiązania może przewyższać „oszczędności” podatkowe bądź czas i wysiłek związany z przygotowaniem i zawarciem sformalizowanej umowy. Oto częste spośród tych problemów: 

Zaległości czynszowe i ich konsekwencje 
Problemem częstym są zaległości czynszowe. W przypadku wynajmu sformalizowanego zaległości czynszowe utrzymują się na poziomie około:  Zaległości czynszowe dłuższe zwykle nie występują w sformalizowanym wynajmie długookresowym, ponieważ profesjonalni zarządcy rozwiązują umowy najmu przy tak długich okresach zaległości. W sytuacji wynajmu nieformalnego motywacja do niepłacenia czynszu jest zdecydowanie wyższa, bo brak jest po stronie wynajmującego narzędzi formalno-prawnych ułatwiających ściągnięcie należności. Narzędzia takie posiada za to najemca, świadomy braku umowy i odprowadzania podatków czy składek przez właściciela, który może zagrozić właścicielowi, że zawiadomi instytucje podatkowe, mimo że szantaż również jest przestępstwem. 
 
Najemca świadomy, że w wynajmie nieformalnym właścicielowi brak jest narzędzi prawnych do wyegzekwowania czynszu, nierzadko zgłasza właścicielowi problemy techniczne garażu i proponuje w zamian za czynsz własne usługi serwisowania, np. malowanie ścian, wstawienie regału, osuszenie kanału. W sytuacji braku precyzyjnego wskazania na piśmie, jakie czynności serwisowe są po stronie najemcy i właściciela, piętrzą się trudności z ściąganiem czynszu i nierozwiązane problemy, prowadząc do konfliktu. 
 
Podnoszenie czynszu w ślad za inflacją 
Niesformalizowana umowa najmu oznacza, że strony nie uzgodniły warunków podnoszenia stawki czynszu w ślad za inflacją. Indeksowanie czynszu o wskaźnik inflacji wymaga określenia, jaki wskaźnik będzie stosowany i w którym miesiącu roku kalendarzowego na być wprowadzana podwyżka. Nie sposób jest zapamiętać na lata ustalenia słowne w tym zakresie, jak i łatwo jest interpretować je po swojemu przez każdą ze stron. 
 
Zakończenie nieformalnej umowy najmu i brak kontaktu z najemcą przy zaległościach czynszowych 
W sytuacji zaległości czynszowych i braku kontaktu z najemcą logicznym jest zakończenie umowy najmu. Jak jednak prawidłowo zakończyć umowę najmu, jeśli jest ona niesformalizowana i niedookreślona? Kodeks Cywilny (art. 672 i 673) mówi, że zaległość w zapłacie czynszu przekraczająca miesiąc jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, natomiast gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, strony mogą ustalić inny, dowolny okres wypowiedzenia. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, robiąc to z mocy prawa czyli bez żadnych dodatkowych uzgodnień stron. W sytuacji zaległości czynszowych powszechną praktyką najemcy jest nieodbieranie telefonów ani korespondencji listowej, mailowej czy smsowej od wynajmującego. Stąd brak klarownych postanowień, jednoznacznych i zapisanych w sposób nie pozwalający argumentować „nie wiedziałem”, jest przeszkodą w kończeniu umowy bez roszczeń najemcy i sytuacji konfliktowych. 
 
Dla zachowania klarowności i transparentności nieformalną umowę najmu najlepiej rozwiązać przez pismo wypowiadające umowę najmu skierowane do najemcy:   
Wypowiedzenie umowy dla swojej ważności prawnej musi zostać doręczone najemcy, co oznacza, że z ostrożności procesowej wynajmujący powinien udokumentować, że zapewnił najemcy rzeczywistą możliwość zapoznania się z takim oświadczeniem woli. 
 
Propozycja świadczenia usług zamiast zapłaty czynszu opłacanego pieniężnie 
Umowy niesformalizowane są narażone na propozycje najemcy opłacania czynszu niepieniężnie. W typowym scenariuszu najemca informuje właściciela o problemach technicznych garażu bądź o jego niepełnym wyposażeniu. Wskazuje na przykład na to, że garaż dawno nie był malowany, że zacinają się zamki, że woda cieknie pod rynnę albo że podjazd do garażu stał się nieszczelny i nierówny wskutek zużycia i deszczu. W następnym kroku najemca proponuje poprawienie stanu garażu jego własnym sumptem w zamian za czynsz. Problemem bywa brak jasnego określenia zakresu pracy i materiałów oraz kosztu odpowiadającego naprawie. Właściciel który raz przystał na propozycję typu „naprawa za czynsz” może spodziewać się w przyszłości identyfikowania większej ilości minusów garażu i otrzymywania częściej podobnych propozycji. Efektem netto mogą być trudne relacje z najemcą i zawyżony koszt usług czy materiałów. Nie bez powodu w sformalizowanej umowie najmu powszechnym jest ustalanie, że za stan techniczny odpowiada wynajmujący czyli właściciel. 
 
Dopłata za prąd po odczycie licznika 
Niekiedy licznik prądu w garażu jest zapisany na wynajmującego (właściciela). Jest to rozwiązanie dogodne, ponieważ nie wymaga każdorazowego przepisywania licznika przy zmianie najemcy. Jednak w takiej opcji wynajmu przydatne jest sformalizowanie ustaleń, to jest określenie tego, jakie zużycie prądu strony uznają za normalne i tego, że za istotne przekroczenia tego zużycia powinien dopłacać najemca. Bez względu na egzekwowalność zapłaty od najemcy, właściciel licznika i tak jest zobowiązany wobec dystrybutora energii do opłacenia całości dopłaty za prąd. To kolejny istotny czynnik ryzyka, jaki niesie z sobą niesformalizowana umowa najmu. Ewentualna dopłata do energii elektrycznej pojawia się za cały okres od chwili podania dystrybutorowi energii poprzedniego stanu licznika. Okres ten może być roczny, zależnie od wariantu umowy dostaw energii. W sytuacjach wyjątkowych okres ten może być kilkukrotnością okresu podstawowego. Jest to możliwe, gdy licznik prądu jest umieszczony wewnątrz garażu, a więc kontroler sczytujący liczniki jest zmuszony nawiązać kontakt z użytkownikiem garażu i zostać wpuszczony do garażu w celu odczytania stanu licznika. Jeśli pomimo wielu prób kontaktu z użytkownikiem garażu kontroler nie może dokonać odczytu, jest skłonny przyjąć słowną deklarację użytkownika o aktualnym stanie licznika. Jeśli ta deklaracja nie odpowiada rzeczywistości i jest zaniżona, może to oznaczać brak dopłaty za okres ostatni ale zwiększoną dopłatę przy kolejnym odczycie. 
 
Szkody w garażu i brak kontaktu z najemcą 
W przypadku umów nieformalnych właściciel garażu zazwyczaj nie spisuje danych osobowych najemcy, to jest numeru dowodu osobistego czy PESEL. Nie weryfikuje też adresu zamieszkania. W przypadku gdy garaż lub jego wyposażenie zostaną z winy najemcy uszkodzone czy naruszone jakkolwiek inaczej, trudno jest wówczas dotrzeć do najemcy. 
 
Podobny problem występuje, gdy w garażu znaleziono rzeczy niebezpieczne czy pochodzące z przestępstwa. W takim przypadku właściciel garażu może spodziewać się wizyty policji w jego miejscu zamieszkania, bowiem urząd miasta dysponuje danymi kontaktowymi i adresem zamieszkania płatnika podatku od nieruchomości czy płatnika opłaty za użytkowanie wieczyste. Jeśli w garażu znaleziono np. narkotyki lub skradziony motor, a właściciel nie dysponuje umową najmu z wskazanymi danymi identyfikującymi najemcę, może spodziewać się przeszukania przez policję jego miejsca zamieszkania oraz przesłuchania, zaś w skrajnym przypadku zatrzymania. W sytuacji gdy właściciel nie ma w swojej historii popełnionych przestępstw i nie był podejrzany o przestępstwa, w toku wyjaśnień czy przesłuchania policja zapewne nie postawi mu zarzutów, jednak każdy przypadek przestępstwa jest traktowany przez służby indywidualnie, co czyni postępowanie nieprzewidywalnym z góry. To właśnie moment „Aha” na krzywej doświadczenia niejednego właściciela wynajmującego garaże, gdy podjął on decyzję, że nigdy więcej nie wynajmie garażu bez spisanej umowy. 
 
Sprawa odpowiedzialności za szkody jest bardziej złożona w przypadku, gdy szkoda została wyrządzona przez rzeczy niebezpieczne trzymane w garażu, np. oleje, paliwa, butle z gazem. 
 
Prostym instrumentem identyfikującym stronę odpowiedzialną za szkody w garażu jest protokół przekazania garażu podpisywany przez strony, zawierający listę pozycji wyposażenia garażu wraz z ewentualnymi uwagami stron. Stan garażu inny niż wskazany w protokole z chwili wydania garażu najemcy i wynikający z normalnego zużycia oznacza, że odpowiedzialny za szkodę jest najemca, przy czym istotne jest umowne określenie strony odpowiedzialnej za utrzymanie garażu w należytym stanie technicznym i wyspecyfikowanie czynności podejmowanym w tym zakresie przez każdą ze stron umowy najmu.