Zdarza się, iż pomimo upływu okresu na jaki została zawarta umowa najmu najemca nadal użytkuje garaż będący przedmiotem najmu. Sytuacja taka wynika czasem z roztargnienia wynajmującego a nierzadko, mając na uwadze dobrze układającą się współpracę, strony umowy są zainteresowane kontynuowaniem najmu na dotychczasowych zasadach. 
 
Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony lub na czas nieokreślony. Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć albo w termiach określonych w samej umowie albo w termiach ustawowych. Umowy najmu na czas oznaczony co do zasady wypowiedzieć nie można, chyba że strony w umowie taką możliwość przewidziały oraz wskazały konkretne przypadki uzasadniające wypowiedzenie. Jeśli tego nie uczyniły, umowa wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta. 
W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy pomimo upływu okresu obowiązywania umowy najemca, za zgodą (nawet dorozumianą) wynajmującego lub też wbrew jego woli, nadal użytkuje lokal. Art. 674 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość milczącego przedłużenia najmu. Warunki takiego przedłużenia są następujące: 

 

- strony wiązała umowa najmu na czas określony, której okres obowiązywania upłynął lub umowa wygasła wskutek wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron, 
- pomimo upływu okresu obowiązywania określonego w umowie lub pomimo upływu okresu wypowiedzenia najemca nadal użytkuje lokal, 
- ani najemca ani wynajmujący nie wyrazili braku woli kontynowania umowy, 
- strony nie wyłączyły w umowie możliwości milczącego przedłużenia najmu lub zastrzegły inne konsekwencje w przypadku upływu terminu, na jaki umowa została zawarta. 

 

Fakt, iż najemca nadal korzysta z przedmiotu najmu nie może przesądzać o milczącym przedłużeniu stosunku najmu. Nie dojdzie do takiej sytuacji m.in. w przypadku, gdy najemca nie jest zainteresowany dalszym wynajmowaniem przedmiotu najmu, czemu dał wyraz wzywając wynajmującego do odbioru przedmiotu najmu lub nie uiszczając czynszu. 
Do milczącego przedłużenia umowy najmu dojdzie w przypadku, gdy strony wiązała umowa najmu na czas określony, której okres obowiązywania upłynął lub umowa wygasła wskutek wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron, a pomimo upływu okresu obowiązywania, określonego w umowie, lub pomimo upływu okresu wypowiedzenia najemca nadal użytkuje lokal a ani najemca ani wynajmujący nie wyrazili braku woli kontynowania umowy. Zachodzi tu przypadek tzw. zgody milczącej. Występuje ona, gdy wynajmujący ma jedynie wiedzę o dalszym używaniu rzeczy przez najemcę przez czas, którego długość wskazuje na wolę najemcy przedłużenia najmu i brak wyraźnego sprzeciwu wynajmującego. Tak należy rozumieć pojęcie zgody, o jakim mowa w art. 674 k.c. Wydaje się, że gdyby art. 674 k.c. obejmował jedynie zgodę wyraźną lub dorozumianą, to byłby zbędny, gdyż mając na uwadze treść art. 60 k.c., strony zawsze wyraźnie lub dorozumianie mogą przedłużyć najem. 
Umowa najmu na czas określony wygasa po upływie terminu na jaki została zawarta. W przypadku kiedy strony nie podejmują działań zmierzających do zakończenia umowy najmu, tj. najemca używa garażu, a wynajmujący nie wyraża sprzeciwu, to kodeks cywilny w art. 674 mówi wprost: „jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”.  Warto podkreślić, ze w momencie kiedy jedna ze stron umowy wyrazi brak woli kontynuowania umowy, to art. 674 kc nie będzie miał zastosowania.