Problem rzeczy pozostawionych w garażu przez najemcę i kwestia zaspokojenia z nich zaległości czynszowych jest wielowątkowy i złożony. Co do zasady wynajmujący ma ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych pozostawionych w wynajmowanym lokalu przez najemcę, o ile zaległość istnieje i nie przekracza jednego roku. Mówi o tym art. 670 Kodeksu cywilnego. Zastaw ten zabezpiecza zaległości czynszowe oraz zaległości z tytułu świadczeń dodatkowych, na przykład mediów w lokalu. Wynajmujący może przenieść rzeczy najemcy w inne miejsce na własny koszt i ryzyko, aby móc realnie wyegzekwować prawo zastawu. W takiej sytuacji wynajmujący powinien wezwać najemcę do odbioru rzeczy za zapłatą czynszu i poinformować go, że w przypadku braku odbioru rzeczy zostaną przeniesione w inne miejsce, gdzie będą czekały na odbiór. W takiej sytuacji wynajmujący odpowiada za zniszczenie lub utratę rzeczy wobec najemcy, nawet jeśli zachował należytą staranność a utrata rzeczy była przypadkowa. Prawo wynajmującego w zakresie zastawu ustawowego przewiduje, że może on objąć zastawem rzeczy, których wartość przekracza wartość zaległości nawet wielokrotnie. 

 

Wynajmujący, chroniąc swoje prawo zastawu ustawowego w sytuacji zaległości do jednego roku, może sprzeciwić się wyniesieniu rzeczy przez najemcę z wynajmowanego lokalu. Jeśli jednak najemca wyniósł rzeczy z wynajmowanego lokalu, prawo zastawu ich już nie obejmuje. Warto pamiętać, że prawo zastawu ustawowego nie obejmuje rzeczy, które nie podlegają zajęciu, według przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Do rzeczy niepodlegających zajęciu, a tym samym także prawu zastawu ustawowego zgodnie z art. 829 kodeksu postępowania cywilnego należą: 

 

 

Ustawowe prawo zastawu na rzeczy ruchomej lub udziale w niej, której najemca jest właścicielem lub współwłaścicielem, wniesionej do przedmiotu najmu, powstaje ex lege, a więc z mocy prawa z chwilą wymagalności wierzytelności wynajmującego o zapłatę czynszu lub świadczeń dodatkowych. Aby powstało prawo zastawu, wynajmujący nie musi składać żadnych oświadczeń lub dokonywać wpisów czy dążyć do wydania mu rzeczy przez najemcę. Nie ma znaczenia także świadomość najemcy co do skutku wniesienia rzeczy ruchomej do przedmiotu najmu oraz wartość rzeczy ruchomych i ich stosunek do wartości zabezpieczanej przez prawo zastawu wierzytelności. Konieczne dla powstania zastawu na rzeczach najemcy jest jedynie istnienie określonej wierzytelności – należności z tytułu czynszu lub innych świadczeń dodatkowych za okres nie dłuższy niż rok. Jednakże wykonanie prawa zastawu na rzeczach najemcy, to jest spieniężenie ich zaspokojenie należności bądź zatrzymanie, wymaga jednak procedury prawnej i nie może być przeprowadzone przez wynajmującego w sposób całkowicie nieformalny. Realizacja ustawowego prawa zastawu zabezpieczającego pewne wierzytelności wynajmującego następuje w sądowym postępowaniu egzekucyjnym, a zatem należy złożyć stosowny wniosek. Sumy pochodzące ze sprzedaży rzeczy ruchomej obciążonej prawem zastawu zaspokajają wierzytelności wynajmującego o zaległe świadczenia czynszowe i świadczenia dodatkowe za okres do jednego roku, a także odsetki ustawowe i koszty postępowania. Aby zrealizować ustawowe prawo zastawu, należy złożyć wniosek w sądzie o wszczęcie egzekucji sądowej. W przypadku, gdy najemca nie spłaci zaległości, jego ruchomości zostaną sprzedane w drodze licytacji, a sumy zostaną przekazane wynajmującemu na zaspokojenie wierzytelności. 

 

Wynajmujący nie może w trakcie trwania umowy najmu wymienić ani zablokować zamka w drzwiach lokalu, ponieważ przez cały okres najmu powinien zapewnić najemcy swobodny dostęp do lokalu i trzymanych w nim rzeczy. Stąd użyteczne dla właściciela może być zawarcie w umowie najmu zapisu przewidującego, że: 

 

Po zakończeniu umowy najmu wskutek jej rozwiązania wynajmujący może zablokować lub wymienić zamek w drzwiach garażu. 

 

Jednocześnie ograniczenie prawa dostępu do lokalu niemieszkalnego (niepodlegającego ustawie o ochronie praw lokatorów) w sytuacji zaległości czynszowych nie jest działaniem bezprawnym. Artykuły 488 i 490 Kodeksu cywilnego głoszą, że w sytuacji świadczeń wzajemnych strona może wstrzymać się czasowo z wykonaniem swojego świadczenia w reakcji na to, że druga strona umowy nie wykonała jej świadczenia bądź zaistniało uzasadnione prawdopodobieństwo, że nie spełni go ze względu na jej stan majątkowy.  

 

Osoby wynajmujące lokale mieszkalne regularnie spotkają się z problemem rzeczy pozostawionych w wynajmowanych lokalach przez (byłych) najemców. W przypadku braku uzgodnień poczynionych przez strony w tym zakresie, a także niejednoznaczności okoliczności danej sprawy, statut tegoż mienia jest co najmniej dyskusyjny. Kluczowe znaczenie w tym zakresie ma wola osoby pozostawiającej te rzeczy w opuszczanym lokalu. W zasadzie możliwe są tutaj dwa warianty. Pierwszy z nich to porzucenie rzeczy z zamiarem wyzbycia się ich, drugiemu zaś nie towarzyszy zamiar utraty ich własności. Powyższe rozróżnienie swoją genezę ma w treści art. 180 kodeksu cywilnego, który stanowi, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci. Jeżeli zatem brak jest takiego zamiaru, rzeczy pozostawionych nie można traktować, jak porzuconych i stanowią one nadal własność byłego najemcy. Sytuacja taka, tj. brak możliwości uznania, że wyposażenie lokalu zostawiono w nim celowo z zamiarem wyzbycia się jego własności, nie jest jednakże sytuacją bez wyjścia. Właściciel nieruchomości ma bowiem kilka narzędzi, które może wykorzystać w celu definitywnego rozwiązania sprawy mienia nieuprzątniętego z należącego do niego lokalu przez byłego najemcę. 

 

Pierwsza z możliwości odnosi się do treści samej umowy najmu. Innym rozwiązaniem jest zawarcie klauzuli, w myśl której ruchomości pozostawione przez najemcę w lokalu, pomimo wygaśnięcia umowy najmu, traktowane będą jako porzucone w rozumieniu art. 180 kodeksu cywilnego. Klauzule tego typu coraz częściej spotyka się w umowach najmu. Przykładowo w umowie najmu można wskazać, iż za porzucone zostaną uznane tylko te przedmioty, których były najemca nie usunie w określonym terminie po wygaśnięciu umowy najmu, a ponadto zastrzec, iż skutek porzucenia wystąpi tylko gdy dotychczasowy najemca nie usunie ruchomości z lokalu na wezwanie właściciela wystosowane po wygaśnięciu umowy najmu. Korzystnym rozwiązaniem będzie też wpisanie pod treścią takiej klauzuli odrębnej i wyraźnej zgody najemcy na powstanie omawianego skutku, podpisywanej przez najemcę niezależnie od podpisania umowy najmu. 

 

W przypadku natomiast, gdy umowa najmu nie zawiera jakiejkolwiek klauzuli odnoszącej się do sposobu traktowania mienia pozostawionego przez najemcę, wynajmujący powinien zwrócić się do byłego najemcy ze stosownym wezwaniem. W jego treści należy wezwać dotychczasowego najemcę do usunięcia należącego do niego mienia, z zastrzeżeniem terminu uczynienia zadość temu zobowiązaniu, a także wskazując, że uchybienie wezwaniu poczytane zostanie za porzucenie rzeczy ruchomym z zamiarem wyzbycia się ich własności. 

 

Porzucenie rzeczy wywołuje ten skutek, że wygasa prawo ich własności przysługujące uprzedniemu właścicielowi. Rzeczy te nie stają się jednakże, z mocy prawa, własnością właściciela nieruchomości. Uzyskują one status rzeczy niczyich. Wynajmujący, bądź każda inna osoba może nabyć ich własność obejmując je w posiadanie samoistne. Posiadanie samoistne to stan, w którym posiadacz uważa się za właściciela i eksponuje to na zewnątrz, np. rozporządza rzeczami. W przypadku przejścia własności rzeczy ruchomych na właściciela wynajmowanej nieruchomości, może on postąpić z nimi zgodnie ze swoją wolą. Co ważne, z uwagi na fakt, że wynajmujący uzyskuje własność rzeczy niczyich (porzuconych uprzednio z zamiarem wyzbycia się przez najemcę), nie jest on zobowiązany do jakiegokolwiek rozliczenia się z ich poprzednim właścicielem. Nie powstaje bowiem jakakolwiek relacja gospodarcza pomiędzy dotychczasowym i nowym właścicielem. 

 

W interesie wynajmującego jest zwykle jak najszybsze uprzątnięcie garażu z rzeczy i ponowne wynajęcie garażu, innemu najemcy. Nie jest zgodne z prawem wyrzucenie rzeczy najemcy na wysypisko śmieci w celu szybkiego i bezproblemowego opróżnienia garażu – rzeczy mogą co najwyżej zostać przeniesione w inne miejsce. Z całą pewnością można przyjąć, że po upływie roku od bezskutecznego wezwania najemcy do odbioru rzeczy wynajmujący może potraktować rzeczy jak rzeczy niczyje i zadysponować nimi dowolnie w sposób nieformalny, bez informowania o tym komornika, policji czy innych służb, to jest zatrzymać je, sprzedać, podarować lub użyczyć osobie trzeciej bądź wyrzucić. Przydatny w umowie najmu jest zatem zapis stanowiący, że po rozwiązaniu umowy najmu, po bezskutecznym wezwaniu najemcy do odebrania rzeczy, wynajmujący może przenieść rzeczy najemcy w inne miejsce na koszt i ryzyko najemcy (a nie na koszt i ryzyko wynajmującego jak w przypadku przeniesienia rzeczy w ramach zastawu ustawowego, gdzie wzywa się najemcę do odbioru rzeczy za zapłatą zaległości). Przeniesienie rzeczy na koszt i ryzyko najemcy oznacza, że zgodne z prawem jest wskazanie w piśmie wzywającym najemcę do odbioru przeniesionych rzeczy konkretnej kwoty, jaką najemca powinien zapłacić przy odbiorze rzeczy za wszystkie czynności związane z przeniesieniem rzeczy, bez korzystania z prawa zastawu ustawowego, którego wykonanie wymaga procedury prawnej z udziałem komornika. Takie pozycje kosztowe w wezwaniu do odbioru rzeczy przeniesionych, po rozwiązaniu umowy najmu i po wcześniejszym bezskutecznym wezwaniu najemcy do odbioru jego rzeczy to na przykład: 

 

 

 

Jak wskazuje praktyka wynajmujących garaże, faktyczne skorzystanie z prawa zastawu ustawowego nie jest dogodne dla wynajmującego z uwagi na zwykle niską wartość zaległości porównaną z koniecznością przejścia procedur prawnych z udziałem komornika. Dogodnym dla wynajmującego jest natomiast wytransportowanie rzeczy poza garaż, w inne miejsce, ale na koszt i ryzyko najemcy, po uprzednim wezwaniu najemcy do odbioru rzeczy z garażu. W takim wariancie zalecamy, aby przed wywozem rzeczy wysłać pocztą poleconą do najemcy wezwanie do zapłaty nie tyle zaległości czynszowej jak przy zastawie ustawowym ile kwoty odpowiadającej kosztom spakowania, wywiezienia i przechowania rzeczy w innym miejscu, bez konieczności wskazywania dokładnego adresu tego miejsca (wskazanie jedynie nazwy miejscowości z ewentualną nazwą województwa). 

 

Istotny dla wynajmującego w procedurze jest fakt skutecznego doręczenia informacji (wezwania, pisma, komunikatu elektronicznego) do najemcy.