Kaucja stanowi rodzaj zabezpieczenia o charakterze rzeczowym. Na jej podstawie dłużnik przenosi na własność wierzyciela pieniądze lub inne rzeczy zamienne celem zabezpieczenia roszczeń, jakie mogą powstać z istniejącego między nimi stosunku prawnego. Kaucja ma charakter dodatkowego postanowienia umownego i tylko od woli stron zależy, czy umowa zawiera takie zabezpieczenie. 

 

W odniesieniu do lokali mieszkalnych, w stosunku najmu ustawodawca postanowił jednak uszczegółowić regulacje dotyczące kaucji. Wyrazem tego jest art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z pkt.1 tej ustawy zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługującej wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Oznacza to, że umowa najmu zostaje de facto zawarta pod warunkiem zawieszającym. Jednak należy mieć na uwadze, że garaż jako lokal użytkowy a nie mieszkalny nie podlega ochronie praw lokatorów. 

 

Należy wziąć pod uwagę, że strony umowy nie mają pełnej dowolności, jeśli chodzi o ustalenie wysokości zabezpieczenia. Kaucja ma górną wartość i nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. 

 

Wynajmujący jest zobowiązany zwrócić najemcy kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia garażu. Ten sam termin obowiązuje w sytuacji, gdy najemca nabędzie własność wynajmowanego garażu.  

 

Dla posiadacza garażu kaucja zwrotna stanowi zabezpieczenie przed ewentualnymi zniszczeniami czy niedotrzymaniem warunków z umowy. Kiedy jednak zwrot kaucji za garaż nie będzie możliwy? Przede wszystkim wtedy, gdy najemca swoim działaniem znacząco pogorszył stan garażu. Dokumentem pomocnym przy zawieraniu umowy najmu jest protokół zdawczo-odbiorczy zawierający opis stanu, w tym wyposażenia garażu w momencie zawierania umowy najmu i po jej wygaśnięciu. Protokół może także zawierać zdjęcia poszczególnych pomieszczeń a także szczegółowe informacje dotyczące stanu mebli, ścian, podłóg, sprzętów i wyposażenia mieszkania. Innymi słowy, im więcej szczegółów, tym łatwiej będzie potem rozwiązać ewentualne kwestie sporne między wynajmującym a najemcą. 

 

Warto także pamiętać, aby w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu pobrać pokwitowanie. Jeżeli kaucja jest opłacana przelewem, należy zwrócić szczególną uwagę aby odpowiednio zatytułować przelew.  

 

Co może zrobić najemca w sytuacji, gdy właściciel garażu nie zwraca najemcy kaucji, nie podając podstaw do tego? W pierwszej kolejności najemca powinien wysłać do właściciela pismo z oficjalnym wezwaniem do oddania kaucji w ustawowym terminie 30 dni od opróżnienia garażu. Jeśli wezwanie pozostanie bez odpowiedzi, to najemca może skierować sprawę do sądu rejonowego, który rozstrzygnie, czy kaucja powinna zostać zwrócona. Przy kierowaniu sprawy na ścieżkę sądową z punktu widzenia najemcy istotne jest zgromadzenie dowodów. Podsumowując, jeśli nie została zawarta umowa pisemna, a najemca opłacił kaucję gotówką, to ma niewielkie szanse na sukces na drodze sądowej.