W zakresie utrzymania garażu w stanie adekwatnym do użytku, podstawowe obowiązki stron umowy najmu wskazane w art. 662 Kodeksu cywilnego to: 

 

 

Zgodnie z art. 663 i 664 Kodeksu cywilnego, jeśli garaż ma wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za okres występowania wad. Najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym upływie terminu może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Roszczenie o obniżenie czynszu nie przysługuje najemcy, który w chwili zawarcia umowy najmu wiedział o wadach. 

 

Jak w odniesieniu do garażu interpretować stan adekwatności do umówionego użytku? Określenie stanu adekwatności wynika z przeznaczenia garażu takiego, jakie akceptują strony umowy. Dla uniknięcia rozbieżności warto ująć w umowie najmu zapis jak niżej lub podobny: 

 

Garaż służy do przechowywania rzeczy. W szczególności garaż nie jest lokalem mieszkalnym, nie służy do trzymania w nim zwierząt ani do prowadzenia w nim działalności gospodarczej najemcy. 

 

Zapis umowny jak wyżej wyłącza ewentualne roszczenia najemcy o zapewnienie w garażu dodatniej temperatury, mediów czy właściwego poziomu wilgotności oraz ogólnie domagania się wyposażenia czy poziomu czystości właściwych dla lokalu mieszkalnego. Skoro przeznaczeniem garażu jest przechowywanie rzeczy, praktyka wynajmujących garaże wskazuje, że definicja stanu garażu przydatnego do umówionego użytku obejmuje: 

 

- dostęp do garażu z zewnątrz umożliwiający wniesienie lub wyniesienie przechowywanych rzeczy. 

 

Można przyjąć, że za zapewnienie garażu posiadającego cechy z powyższej listy odpowiada wynajmujący. Powyższe oznacza, że wysoki poziom estetyki i higieny, media takie jak gaz, prąd czy woda, szufelki i miotły, półki i regały czy suchy kanał garażu są cechami dodatkowymi garażu ale nie koniecznymi do użytkowania garażu zgodnie z jego przeznaczeniem. 

 

Drobne nakłady w garażu obciążające najemcę 

Art. 681 Kodeksu cywilnego definiuje przykładowy, niewyczerpujący katalog drobnych nakładów: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. 

 

Tak zwane drobne nakłady obciążają najemcę, jeśli strony umowny najmu nie uzgodniły inaczej. Praktyka wynajmujących garaże podpwiada, że w odniesieniu do garażu takimi drobnymi nakładami są w szczególności: 

 

- wymienianie zużytych lub zniszczonych elementów wyposażenia garażu, np. miotły, łopaty do odśnieżania, kosza na odpadki. 

 

Najemca powinien też co do zasady dbać o utrzymanie części wspólnych kompleksu garaży, np. malowanie bramy wjazdowej na teren garażowiska, utrzymanie w stanie czystości i odśnieżanie podjazdu do garażu. 

 

Nawet jeśli najemca nie wykonuje czynności z powyższej listy, nie może żądać ich wykonania przez właściciela i nie może wykonać ich samodzielnie na koszt wynajmującego, chyba że strony umowy najmu postanowiły inaczej. 

 

Wszystkie niewchodzące w zakres drobnych nakładów remonty i naprawy oraz prace prowadzące do ulepszenia stanu garażu najemca ma obowiązek uzgodnić z właścicielem. Jeśli takie prace nie są uzgodnione z właścicielem, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jak również niezależnie od tego może według jego uznania żądać przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia płacąc najemcy kwotę odpowiadającą wartości ulepszeń w chwili zwrotu przedmiotu ulepszenia właścicielowi przez najemcę. Z punktu widzenia interesu właściciela garażu uzgodnienia powinny obejmować nie tylko zakres ulepszeń, ale także postanowienia dotyczące rozliczenia za wykonanie ulepszeń (praca, materiał) na okoliczność sytuacji, gdy najem zostanie zakończony. 

 

Opóźnienia czy zwłoka w zapłacie czynszu nie zmieniają w żaden sposób praw i obowiązków stron w zakresie utrzymania garażu. 

 

Zwykłe zużycie garażu i jego wyposażenia 

Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Domniemywa się, że rzecz została wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.  

 

Narzędziem przydatnym w rozwiązywaniu problemów dotyczących odszkodowań za zniszczenie rzeczy lub pogorszenie stanu garażu jest protokół zdawczo-odbiorczy podpisywany przez strony w chwili wydania garażu najemcy przez wynajmującego, to jest na początku najmu. Protokół może zawierać wykaz rzeczy w garażu. Dobrą praktyką jest zapewnienie w protokole pustego miejsca na uwagi dodatkowe. Domniemywa się, że jeśli miejsce na uwagi jest przekreślone i niewypełnione treścią, to brak jest uwag. Tak skonstruowany protokół zdawczo-odbiorczy podpisywany jako dokument odrębny niż sama umowa najmu rozwiązuje po stronie wynajmującego problem uwag najemcy, który na początku najmu przyjął garaż z jego wyposażeniem bez uwag dotyczących stanu technicznego.